以下文章来源于丁祖昱评楼市 ，作者克而瑞产城发展部

存量时代，鼓励存量产业用地提容增效逐渐成为行业共识，其中产城融合视角下的“工业上楼”模式引起关注。

一、何谓“工业上楼”？

图：各行业层数上限

资料来源：克而瑞产城发展部整理

二、规范化指标指向高层高、高承重、大空间

图：国内各城市“工业上楼”相关政策办法及相关内容

从政府出台政策的层面来看，“工业上楼”逐渐显现出指标规范化的趋势，对“工业上楼”的厂房建设指标具有高层高、高承重、大空间的特征，对于入驻企业则更倾向于高端制造业。以深圳市宝安区在全国范围内率先出台的《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》（下称《工作指引》）为例，《工作指引》提出，工业上楼就是“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。在具体细则中对建筑面积、承重、柱距、货梯、相关配套、入驻企业等方面都进行了规范，比如在优先入驻企业及产业的选择上，“鼓励高端制造产业入驻，迎合城市未来重点产业布局，优化产业结构”、“定位轻型生产制造企业、在符合上楼标准的企业中优先鼓励战略性新兴产业入驻”等。

三、从“1.0版本”到“2.0版本”，项目产品载体与配套双升级

图：“工业上楼”项目具体指标比较

资料来源：克而瑞产城发展部

通过整合、比较“工业上楼”项目的具体产品参数，我们可以看到，相较于当前日渐成熟的新型工业楼宇模式，早年的“工业上楼1.0版本”（多层厂房模式）可谓是它的雏形。现在的“工业上楼2.0版本”无论是在项目载体数据和相应的配套方面，都作了相应的改变和升级。从产品设计指标的角度来讲，当前普及的多层厂房项目楼层往往3层左右便能满足大多数生产加工型企业的需求（如联东模式的标准厂房），5层已是少数（如启迪漕河泾（中山）科技园，园区入驻企业以偏轻的生产研发类企业为主）。

近年来新改造或建设的“工业上楼”产品则集成化趋势显著，楼层数基本在6层以上，楼栋数也相应减少；楼层层高基本不变，为4.2-4.5米，但也有项目，如松湖·智谷，将低楼层（1F-3F）层高皆设计成6米，同时增加承重到1000kg/平方米，为重型器械上楼提供了条件；另外，在承重方面，“工业上楼”产品无论是在首层还是在标准层，承重量都作了提升，尤其是标准层承重增加到了750kg/平方米，以满足多数生产加工型企业的需求。

“工业上楼”模式下，将重量相对较轻、工作产生的震动相对较小的生产设备和生产过程迁移到高层，有效提升了土地容积率和使用效率，同时，它也在一定程度上也可以为城市解决土地紧缺的问题。作为一个近年来在国内开始发展并应用的工业生产模式，“工业上楼”当前可以说是仍处于推广建设的阶段。为鼓励存量产业用地提容增效，各大城市的相关支持政策正在逐步成型；以大湾区沿海城市为标杆，“工业上楼”模式亦不断向内延伸、扩展。目前，佛山、苏州、青岛、上海、宁波、南京等城市都正在积极规划、建设“工业上楼”项目，这些项目未来发展情况如何，值得我们期待。