第七届地新引力峰会·产城发展论坛于2023年6月20日在e通世界产业园圆满举办。此次论坛主题为《中国式现代化产业园区发展高峰论坛——运营引领变革》，论坛活动得到了青浦区经委、青浦区投资促进服务中心的大力支持。来自相关领域的专家、园区企业代表、产城研究等领域的百余位来宾汇聚一堂，借论坛的平台契机，共同探讨产业园区运营发展的新思路、新机遇、新未来。

                 论坛主持人——克而瑞产城发展部总经理卢文婷

                      开场致辞——克而瑞集团CEO张燕

克而瑞集团CEO张燕认为主题园区的打造是必由之路，围绕特定的产业定位在载体、投融资、增值服务等领域做得更深、更专业，形成一个小运营的生态体系。因此，需要改变算账逻辑，不再把运营服务看作成本中心，而更是业务中台，保证园区的租金及资产未来能有较好的增值，让园区在公募Reits等资本化手段退出时更值钱。

从城市产业运营维度，需要构建新的产业互联，园区运营商必须联合地方政府来为产业运营搭建起一个大环境，从合理的产业定位、重点龙头企业的导入、产业扶持政策到高校院所、城市基础设施建设等，建立产业链、价值链，要素链、创新链的多链融合与网络协作。

最后，产业运营需要专业且复合型的人才，最好同时具备产业思维与资管思维。一个真正成功的主题园区，在运营团队结构比例上，懂产业的人才数量大于物业管理人才数量。园区应该为待培养或已培养的人才提供一个理想的发展环境。

 e通世界与克而瑞联名发布《长三角产业园区运营白皮书》

e通世界产业园总裁黄忠伟、副总裁朱德平与克而瑞集团CEO张燕、克而瑞产城发展部总经理卢文婷一同启动发布。此次联名发布的白皮书主要从区域产业园区运营角度，以第三方视角通过对产业园区发展现状与趋势、典型运营商与标杆园区运营案例的分析，希望予行业新的启发。

克而瑞产城发展研究院执行院长马力对白皮书进行解读。马力院长在对《长三角产业园区运营白皮书》核心内容的解读中，阐述了在园区市场下半场，运营的重要性不是被夸大，而是被低估。园区大运营在存量资产盘活、产业生态社区打造、园区资管模式构建等方面都起到关键性作用。

同时，对园区运营的正确定位是作为“业务中台”算大账。运营自身可以通过基础服务、增值服务、特色服务中获取收益，覆盖成本。还能对投资拿地、产业招商、企业股权投资、项目多种经营等领域赋能，产生更大的收益。

要做好运营服务需要构建起“标准化内容-团队培训-考核激励-服务反馈-优化内容”的体系迭代闭环，用匠人精神不断累计服务经验，提升服务体验；要懂政府的核心诉求，尤其是优质产业资源的整合和导入，对地方经济和社会发展的推动作用；还要懂企业，夯实解决企业核心痛点的能力。

主题演讲

《长三角一体化战略下的青浦产业未来发展》

李莉 青浦区投资促进服务中心招商部长

李部长以《长三角一体化战略下的青浦产业未来发展》为题，描绘了青浦区未来的产业发展蓝图。青浦区的发展离不开“长三角一体化”国家大战略。青浦西岑科创中心则是推进长三角一体化的重大项目之一。项目以创新为内核，目标成为世界级科创高地。同时，打造低碳智慧的生态韧性社区，塑造融合传统水乡意象和当代生活方式的新江南水岸小镇。为实现这一目标，西岑科创中心东片区的青浦华为研发中心，将以半导体设计为核心，同时发展物联网、智慧城市等产业。西片区“西岑科创园区”将与华为研发中心协同，充分承载华为上下游产业链，构建以半导体设计为核心，以制造对接、代理销售于一体的纵向产业链。同时围绕产业链，提供风险投资、技术突破、咨询服务、专利代理、技术交易等横向产业链服务。一横一纵，形成立体式产业体系。此外，在生态韧性社区打造上，除了完善的居住、商业、休闲娱乐配套，西岑科创中心还致力于培育成长型科创社群，打造面向全球的科技孵化平台。而水乡公园最能代表项目的新江南水岸风貌，展示未来科创生活新场景。

《推进中国式现代化主题园区的发展实践》

罗锋 招商蛇口产业园区产业研究院院长

罗锋院长进行了《中国式现代化产业园区的具体实践》主题演讲，分享了招商蛇口在其中的具体实践。罗院长认为，中国式现代产业园应该回归产业本质，做产业生态、做产业运营、做产业服务。以工业上楼、都市工业、主题园区为三驾马车共同推动中国式现代化产业园区发展。新时代下，产业园区应该着重于赋能产业发展。首先是赋能制造业高质量发展；其次是适应园区新规则、新玩法，既加快园区REITs公募上市的数量与速度；最后则是重视政府亲自“下场踢球”，制定相关政策导向，规划一定数量的产业集聚区。招商蛇口作为央企，坚守战略践行央企的责任与担当，从“物业空渐渐运营商”向“产业发展运营商”进行战略转型。具体为一是由开发为主变为开发与运营并重；二是由重资产为主变为向轻重结合；三是由同质化竞争向差异化发展转变。

《中国式现代化背景下产业投资价值探索》

丁劼 新建元城市发展有限公司总经理

丁劫总经理分享了《中国式现代化背景下产业投资价值探索》。从投资、融资、运营管理三方面介绍了新建元的探索实践。投资上，新建元认为政府和市场是相互成就。首先，无政府不效益。政府给予产业投资支持政策，并在开发报建过程中给予支持，其次是无市场不成功。遵循市场运作逻辑，运用市场化手段实现招商、选商、亲商、富商。融资上，地方政府先通过平台公司获得代替融资资格。平台公司再通过投资基建项目获取收益，兑付融资本息。这方面新建元三大优势:作为地方龙头国企的融资信用、产业载体开发领域的融资成本旗下三大基金形成的多元融资模式。运营管理上，新建元通过信息化、数字智能化、服务平台化、管理移动化赋能园区。用管家式服务和专业化团队吸引优质企业入驻。同时，与政府协同管理，引入了共享实验室、检测中心、企业服务中心等公共服务平台，助力企业发展。

《新时期产业创新运营中的价值创造》

王英杰 星河产城研究院院长

王英杰院长分享了星河产业园在运营服务方面的实践。项目顶层设计上，星河产城运用大盘思维，躬身入局。以带动片区经济发展为定位，取得区域定价权。精准研判关内外融合态势，提前战略布局深圳都市核心区，抢抓政策红利，为项目发展奠定基础优势。产业生态培育上，聚焦主导产业，加快圈层聚集。以2-3个人工智能产业龙头带动，探索产业投资建设产业资源联盟，促进园区氛围打造，国家级众创空间专业化运营，满足新兴产业发展需求，出租率、租金水平并重。核心能力构建上，以自主招商为主，配合渠道招商、资源招商，构建多元、精准的招商模式，保证每年招商成绩稳居市场前列:同时，以政务服务中心配合融资贷款、产业政策、法律服务、知识产权.财税咨询等服务，全方位赋能企业发展，构成覆盖企业全生命周期的园区服务体系。

《人工智能赋能城市发展》

邹倩 克而瑞天津产城发展部总经理

克而瑞天津产城发展部总经理邹倩从行业、城市、园区三个层面，分享了克而瑞在人工智能产业的相关研究成果。行业方面，人工智能产业以智能技术为核心，通过场景应用+终端硬件带来的各行业渗透。从资本市场表现上看，近两年芯片，半导体国产替代崛起，资本市场活跃，互联网生产服务平台被严重忽视金融市场不受青睐。城市方面，克而瑞整理分析15个城市的产业大数据，显示上海几乎涵盖了人工智能全产业链，北京在基础软件开发方面集中度最高，苏州在工业机器人和智能车载设备方面最强，南京在可穿戴设备和智能无人飞行器方面表现突出。园区方面，人工智能产业园的全国分布与AIGC、IDC企业分布一致。主要问题表现为主导产业占比不高、产业关联配套缺少、相关人才缺口巨大等。未来，人工智能产业园需要寻找资源禀赋强的城市清晰主导产业，在政府和项目运营的共同努力下，实现新的发展。

圆桌论坛

《中国式现代化产业园区精细化运营的创新模式》 

主持人：

卢文婷 克而瑞产城发展部总经理

分享嘉宾：

程方 清控科创总裁

段朝晖 北京联东投资（集团）副总裁

刘瑶 园动力产业发展集团副总裁

程方

清控科创总裁

产业园运营的两大局限性——

首先是轻资产园区相对重资产园区的不确定性，轻资产不管是因为自身原因还是外部客观的原因一旦结果达到阶段性的指标，其存续都会面临较大的提升，这种不确定性就影响到运营时服务核心团队的稳定，也轻资产运营中非常大的挑战。其次是轻资产运营本身属于服务业，那么服务业随着扩张有一个很大的门槛，就是边际效应是递减的。所以轻资产运营一旦把规模做上去，中间环节增加，成本也会上升，同时轻资产本身相对利润比较薄，这两者之间是一个天然的矛盾。

段朝晖

北京联东投资(集团)副总裁

产业园运营中多方参与的重要性——

一家企业做园区服务能力毕竟是有限的，联东集团所能做的就是将20年积累的经验回馈给社会，帮助政府和企业一起把产业园区做好，带动园区的企业共同来服务实体产业的增长，对未来我国的实体产业发展做出更多的贡献，也是联东做产业园区轻资产业务的初衷。好多园区建成后经营遇到困难，问题往往不只是招商这一项，其实在前期定位就出了问题。在合适的地区做合适的产品，招合适的企业，按照市场需求去做事情，这个是最基本的逻辑，联东这些年对市场的定位、产品定位、产业定位是非常关注的。根据市场与企业的需求来设计产品，未来招商才不会遇到问题。

刘瑶

园动力产业发展集团副总裁

标准化产业园区带动中小企业发展——

从城市更新向下的业务来看，产业园区成为城市未来产业发展的一个必然载体。我国中小型企业在全国企业的数量占比达到98.8%，是未来城市产业发展的核心力量。而标准化产业园区一定会成为未来中小型企业发展的主要载体。园动力认为产业园区一定是有三个属性，首先是基础设施属性，目前很多园区的建设承担城市基础设施的完善。第二是经营性园区属性，园区未来发展的趋势一定是资产化、运营化专业化园区。第三个是固定资产投资属性，企业对厂房的购买是可以作为固定资产的投资。

论坛最后，举行了克而瑞产城年度系列测评发布及颁奖仪式。e通世界产业园荣获“2023年克而瑞·全国优秀园区”。